Anlageimmobilien als kluge Vorsorge
Ihr Schritt in eine sichere Zukunft
Anlageimmobilien können weit über den Moment hinaus wirken: als smarte Vorsorge, als zusätzliche Sicherheit im Alter, als Schritt zu mehr finanzieller Unabhängigkeit – oder als Wert, den man eines Tages an die eigenen Kinder weitergeben kann.
Gerade in Österreich bleibt Immobilienbesitz für viele Menschen ein besonders greifbarer Weg, Vermögen langfristig aufzubauen. Entscheidend ist jedoch, das richtige Objekt zu finden und Finanzierung, Steuer und Perspektive klug zusammenzudenken.
Genau hier setzt unsere Initiative an:
Gemeinsam mit unseren Partnerinnen und Partnern aus den Bereichen Immobilien, Steuer, Finanzen und Recht, bündeln wir auf dieser Seite ausgewählte Anlageimmobilien sowie fundierte Informationen, Tipps und Expertenwissen. Dabei ist es uns besonders wichtig, Chancen aufzuzeigen, Zusammenhänge verständlich zu erklären und eine möglichst transparente Grundlage für Ihre Entscheidung zu schaffen.
Denn aus einer Wohnung wird nicht automatisch eine gute Anlage. Aber mit dem richtigen Wissen, den passenden Expertinnen und Experten sowie einem Objekt, das zur persönlichen Strategie passt, kann daraus eine langfristig kluge Entscheidung werden :)
6 gründe, Warum sich Anlageimmobilien lohnen
- Langfristiger Vermögensaufbau: Eine Anlageimmobilie kann dabei helfen, langfristig und strukturiert Vermögen aufzubauen.
- Zusätzliche Vorsorge fürs Alter: Mieteinnahmen können im Ruhestand ein zusätzliches Einkommen schaffen.
- Sachwert statt reiner Geldanlage: Immobilien sind ein greifbarer Vermögenswert und können helfen, das eigene Portfolio breiter aufzustellen.
- Laufende Einnahmen durch Vermietung: Eine gut gewählte Wohnung kann regelmäßige Mieterträge bringen.
- Steuerliche Möglichkeiten nutzen: Je nach persönlicher Situation können bestimmte Kosten rund um eine vermietete Immobilie steuerlich berücksichtigt werden. Eine individuelle Beratung ist dabei entscheidend.
- Wert für die nächste Generation: Eine Immobilie kann nicht nur der eigenen Vorsorge dienen, sondern später auch an Kinder weitergegeben werden.
Das sagt die SteuerExpertin:
- Anlageimmobilien können nicht nur laufende Mieteinnahmen bringen, sondern auch steuerliche Vorteile bieten.
- Die Anschaffungskosten des Gebäudes können über die Abschreibung (AfA) über viele Jahre steuerlich berücksichtigt werden.
- Kreditzinsen für die Finanzierung sind bei Vermietung grundsätzlich abzugsfähig.
- Bei sorgfältiger Planung der Finanzierungsstruktur, kann in den ersten Jahren die laufende Steuerlast aus anderen Einkünften reduziert werden.
- Gleichzeitig werden Sachwerte aufgebaut und langfristige Ertragschancen genutzt.
Kerstin Koppensteiner, MA
ist Steuerberaterin & Director bei TPA Österreich
Das sagt der FInanzierungsexperte:
Die richtige Finanzierung ist entscheidend für Rendite, Liquidität und langfristigen Vermögensaufbau.
- Eigenkapital gezielt einsetzen: Rendite optimieren, Reserven erhalten.
- Cashflow realistisch kalkulieren: Miete, Kreditrate, Bewirtschaftungskosten und möglichen Leerstand einrechnen.
- Zins und Tilgung abstimmen: Fixzins, Laufzeit und Sondertilgung passend wählen.
- Finanzierungsspielräume nutzen: Diverse Modelle vergleichen, auf passende Konditionen sowie langfristige Planungssicherheit achten.
Entscheidend ist das Zusammenspiel von Finanzierungskosten, Eigenkapital und Liquidität.
Mag. Gerald Novak
ist Teamleiter, Wohnwertspezialist & Senior Partner bei realfinanz
Das sagt der RechtsExperte:
Eine Anlegerwohnung ist eine Investition in die Zukunft. Damit sie langfristig funktioniert, sollten neben dem passenden Objekt auch rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen berücksichtigt werden.
- Rechtliche Absicherung: Klare Kauf- und Mietverträge schaffen Sicherheit.
- Regelmäßige Mieteinnahmen: Sie können laufende Kosten und Kreditraten mittragen.
- Inflationsschutz: Indexierte Mieten können an die Teuerung angepasst werden.
- Steuerliche Möglichkeiten: Abschreibung, Kreditzinsen und laufende Kosten können berücksichtigt werden.
Mag. Peter Fassl
ist Rechtsanwalt & Partner der HSP Rechtsanwält:innen GmbH
BESONDERE ANLAGEIMMOBILIEN IN WIEN UND UMGEBUNG
Eine gemeinsame Initiative
zur Aufklärung über Anlageimmobilien als Vorsorge. Wir möchten informieren, Chancen aufzeigen und Sie mit fundiertem Wissen bei Ihrer Entscheidung unterstützen.
Denn: Wer gut informiert ist, sorgt besser vor.
Gemeinsam schaffen wir dafür die Basis.
FAQ: Häufige Fragen zu Anlageimmobilien
Allgemeine FRAGEN
Eine Anlage- oder Vorsorgewohnung wird nicht zur Eigennutzung gekauft, sondern mit dem Ziel, sie langfristig zu vermieten und damit laufende Einnahmen sowie idealerweise einen Wertzuwachs zu erzielen. Entscheidend ist daher weniger, ob die Wohnung den persönlichen Wohnvorstellungen entspricht, sondern ob Lage, Grundriss, Größe, Betriebskosten und Ausstattung eine dauerhaft gute Vermietbarkeit erwarten lassen.
Eine gute Anlageimmobilie liegt dort, wo langfristig ausreichend Nachfrage nach Mietwohnungen besteht. Wichtig sind eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Arbeitsplätze, Bildungs- und Freizeitangebote sowie eine positive Entwicklung des jeweiligen Stadtteils. Gerade bei einer Vorsorgewohnung sollte man daher nicht nur die aktuelle Nachfrage betrachten, sondern sich auch fragen: Wird diese Wohnung voraussichtlich auch in zehn oder zwanzig Jahren gut vermietbar sein?
Ob der Zeitpunkt passt, hängt immer von der persönlichen finanziellen Situation und der konkreten Immobilie ab. Vieles spricht derzeit jedoch wieder stärker für Anlageimmobilien als noch vor wenigen Jahren: Das Neubauangebot ist knapp, die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch und die Finanzierungssituation hat sich gegenüber den Hochzinsjahren wieder verändert. Hinzu kommen bei bestimmten Objekten interessante steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Wer langfristig denkt und Lage, Kaufpreis, Vermietbarkeit und Finanzierung sorgfältig prüft, findet derzeit wieder interessante Voraussetzungen für ein Immobilieninvestment.
Steuerfragen
beantwortet von Kerstin Koppensteiner, MA
Steuerberaterin & Director bei TPA Österreich.
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen in der Regel Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühren sowie Kosten für Vertragserrichtung und Abwicklung an. Gegebenenfalls kommen Maklerkosten und Kosten für die Eintragung eines Pfandrechts hinzu. Die Grunderwerbsteuer beträgt bei einem regulären entgeltlichen Kauf grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises, die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch 1,1 Prozent. Wird ein Pfandrecht eingetragen, fallen grundsätzlich weitere 1,2 Prozent des Pfandbetrages an.
Mieteinnahmen aus einer privat gehaltenen Wohnung zählen grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird dabei nicht einfach die gesamte vereinnahmte Miete, sondern grundsätzlich der Überschuss der Einnahmen über die steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten. Dazu können beispielsweise Abschreibung, bestimmte Finanzierungskosten sowie Erhaltungs- und Verwaltungsaufwendungen zählen.
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten kann steuerlich über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beträgt der reguläre gesetzliche AfA-Satz für Gebäude grundsätzlich 1,5 Prozent pro Jahr. Grund und Boden selbst kann nicht abgeschrieben werden.
Für bestimmte Wohngebäude kann derzeit eine erweiterte beschleunigte AfA genutzt werden. Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden und zumindest den geforderten klimaaktiv-Gebäudestandard Bronze erfüllen, können in den ersten drei Jahren jeweils bis zu 4,5 Prozent AfA geltend gemacht werden. Wichtig: Diese Begünstigung gilt nicht automatisch für jede 2026 gekaufte Anlagewohnung. Die konkreten Voraussetzungen des Gebäudes müssen erfüllt sein.
Finanzierungskosten, die unmittelbar mit einer vermieteten Immobilie zusammenhängen, können grundsätzlich bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Entscheidend ist dabei unter anderem, dass der Kredit tatsächlich der Finanzierung der vermieteten Immobilie zuzuordnen ist. Bei komplexeren Finanzierungen oder Umschuldungen empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Prüfung.
Entscheidend ist nicht nur die Bruttomietrendite. Berücksichtigt werden sollten auch Kaufpreis, laufende Kosten, Finanzierung, Rücklagen, mögliche Leerstände, Instandhaltung und die realistisch erzielbare Miete. Ebenso wichtig sind Lage, Grundriss und langfristige Vermietbarkeit. Eine Anlagewohnung kann daher auch dann attraktiv sein, wenn sie nicht die maximal mögliche Anfangsrendite bietet, dafür aber langfristig stabile Mieteinnahmen und einen guten Werterhalt erwarten lässt.
Finanzierungsfragen
beantwortet von Mag. Gerald Novak
Teamleiter, Wohnwertspezialist & Senior Partner bei realfinanz
Die erforderlichen Eigenmittel hängen von der Immobilie, der Bonität und den Finanzierungskriterien der Bank ab. Neben dem Kaufpreis sind auch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen. Eine individuelle Finanzierungsprüfung zeigt, welcher Eigenkapitaleinsatz sinnvoll und möglich ist.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Finanzierung mit geringem oder ohne liquide Eigenmittel möglich, beispielsweise durch zusätzliche Immobilienbesicherungen. Entscheidend sind ausreichende Sicherheiten, die Bonität und die nachhaltige Leistbarkeit.
Ja, viele Banken berücksichtigen erwartete oder bestehende Mieteinnahmen bei der Kreditprüfung. Die Höhe der Anrechnung variiert je nach Kreditinstitut. Häufig werden Sicherheitsabschläge für Leerstand, Bewirtschaftung und mögliche Mietausfälle vorgenommen.
Ein Fixzins bietet Planungssicherheit und schützt während der vereinbarten Fixzinsperiode vor steigenden Zinsen. Variable Finanzierungen ermöglichen eine unmittelbare Anpassung an die Marktzinsen. Die optimale Wahl hängt von der persönlichen Risikobereitschaft, der Liquidität und der Investitionsstrategie ab.
Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite steigen. Gleichzeitig erhöhen Kreditkosten und laufende Rückzahlungen die finanzielle Belastung. Entscheidend ist daher eine ausgewogene Finanzierung, die Renditechancen, Cashflow und Risiken berücksichtigt.
Grundsätzlich können Kreditzinsen, die mit der Erzielung steuerpflichtiger Mieteinnahmen zusammenhängen, als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Kredittilgung selbst ist hingegen nicht abzugsfähig. Die konkrete steuerliche Beurteilung erfolgt durch die Steuerberatung.
Eine längere Laufzeit reduziert grundsätzlich die monatliche Kreditrate und kann den laufenden Cashflow verbessern. Kürzere Laufzeiten führen hingegen zu einer schnelleren Entschuldung und geringeren Gesamtzinskosten bei gleichem Zinssatz. Die Laufzeit sollte zur persönlichen Vermögensstrategie passen.
Ja, vorhandenes Immobilienvermögen kann unter bestimmten Voraussetzungen als zusätzliche Kreditsicherheit dienen. Dadurch können sich neue Finanzierungsmöglichkeiten eröffnen. Maßgeblich sind der Immobilienwert, bestehende Belastungen und die Bewertung durch die Bank.
Banken unterscheiden sich nicht nur bei Zinssätzen, sondern auch bei Immobilienbewertungen, der Anrechnung von Mieteinnahmen, Eigenmittelanforderungen und Tilgungsmodellen. realfinanz vergleicht Finanzierungsmöglichkeiten bei rund 80 Bankpartnern in Österreich und Deutschland und verhandelt passende Konditionen.
Idealerweise bereits vor der verbindlichen Kaufentscheidung. Eine frühzeitige Finanzierungsanalyse schafft Klarheit über Budget, Eigenmittelbedarf, Kreditkonditionen und die voraussichtliche monatliche Belastung. realfinanz begleitet Investoren von der Finanzierungsplanung bis zur Kreditzusage.
Rechtsfragen
beantworte von Mag. Peter Fassl
Rechtsanwalt & Partner der HSP Rechtsanwält:innen GmbH
Vor dem Kauf sollten Kaufvertrag, Grundbuch, mögliche Belastungen und die wohnungseigentums- und mietrechtlichen Rahmenbedingungen sorgfältig geprüft werden.
Das Grundbuch zeigt, wem die Wohnung gehört und ob Rechte oder Belastungen (z.B Pfandrechte, Dienstbarkeiten, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen) eingetragen sind, die für Käufer relevant sein können.
Das hängt unter anderem vom Gebäude, dem Baujahr und der konkreten Wohnung ab. Diese Einordnung sollte vor dem Ankauf geklärt werden.
Nicht immer. Je nach Anwendungsbereich des Mietrechts können gesetzliche Grenzen für die Miethöhe gelten. Der Anwendungsbereich des Mietrechts hängt insbesondere vom Gebäude selbst (Errichtung unter Inanspruchnahme von Förderungen, WGG, Denkmalschutz) und dem Baujahr ab. Auch diese Einordnung sollte vor dem Ankauf geklärt werden.
Befristungen müssen rechtlich wirksam vereinbart werden. Fehler in der Vertragsgestaltung können dazu führen, dass die Befristung nicht hält und ungewollt ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht.
Nein. Solche Klauseln müssen rechtlich korrekt formuliert sein, damit sie im Streitfall Bestand haben.
Eigentümer tragen nicht nur Verantwortung für die eigene Wohnung, sondern auch Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Das hängt davon ab, ob es sich um die Wohnung selbst, allgemeine Teile des Hauses oder mietrechtlich relevante Erhaltungspflichten handelt.
Unklare Regelungen können zu Streit über Miethöhe, Befristung, Wertsicherung, Betriebskosten oder Kündigung führen.
Idealerweise bereits vor dem Kauf und jedenfalls vor Abschluss eines Mietvertrags, wenn rechtliche Fragen oder Besonderheiten bestehen.