Möchten Ausländer in Österreich Eigentum, Miteigentum, ein Baurecht oder eine Dienstbarkeit an Liegenschaften erwerben, so ist eine behördliche Genehmigung erforderlich. Aber: Wer gilt eigentlich als „Ausländer“? Und was bedeutet es, in dieses Ausländergrunderwerbsgesetz hineinzufallen? In Zusammenarbeit mit den Anwälten von HASCH & Partner Rechtsanwälte dürfen wir Ihnen hier einen umfassenden Überblick zu diesem Thema zur Verfügung stellen.

Das Ausländergrunderwerbsgesetz sieht vor, dass der Kauf von Realitäten vornehmlich Inländern und Angehörigen von EU- und EWR-Mitgliedsstaaten (solche sind Inländern in dieser Hinsicht gleichgestellt) ohne Genehmigung gestattet sein soll. Angehörige von sogenannten Drittstaaten müssen sich jedoch einem Genehmigungsverfahren unterziehen, das sich an den länderspezifischen Ausländergrunderwerbsgesetzen der einzelnen Bundesländer orientiert, so zB im Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (W-AGWG), Oö Grundverkehrsgesetz 1994 (Oö GVG 1994) oder im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG 2007).

Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die allgemeine Vorgangsweise beim Ausländergrunderwerb, insbesondere in den Bundesländern Wien, Niederösterreich und Oberösterreich.

Wer ist eigentlich ein „Ausländer“?

Im Wesentlichen zählt man – im Sinne der Grundverkehrsgesetze – folgende Entitäten zur Gruppe der "Ausländer":

• Natürliche Personen, die keine Staatsbürgerschaft besitzen (Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt sind unerheblich)

• Gesellschaften mit ausländischem Sitz, somit juristische Personen und eingetragene Personengesellschaften, deren satzungsmäßiger Sitz/ Hauptverwaltung/ Hauptniederlassung sich im Ausland befindet. (Auch wenn sich das Vermögen einer Gesellschaft mit ausländischem Sitz in Österreich befindet, ist die Gesellschaft als "Ausländer" zu qualifizieren.);

• österreichische Gesellschaften mit ausländischem Vermögen, daher juristische Personen und eingetragene Personengesellschaften mit Sitz im Inland, die eine Verbindung zum Ausland aufweisen; zB deren Gesellschaftskapital bzw Anteile am Vermögen sich überwiegend in ausländischem Besitz befindet (NÖ) oder an denen ausschließlich oder überwiegend Ausländer beteiligt sind (W, OÖ). Bei dieser Frage ist zu differenzieren zwischen einer:
  • strengen Prüfung in Kärnten, Niederösterreich, Salzburg und Tirol, wonach bis zur obersten Ebene ("Ultimate Shareholder") zu prüfen ist, ob das Vermögen ausländischen Ursprungs ist, und einer
  • vereinfachten Prüfung in Wien, Oberösterreich, Burgenland, Steiermark und Vorarlberg, wonach auf den Gesellschafter der Erwerbsgesellschaft abgestellt wird; hat der direkte Gesellschafter seinen Sitz im Inland, ist die Gesellschaft nicht als "Ausländer" zu qualifizieren. Zweck dieser doppelstöckigen Struktur sollte keine bloße Umgehung der grundverkehrsgesetzlichen Bestimmungen sein;

• Gesellschaften mit ausländischer Verwaltung, daher mit einer mehrheitlich (in OÖ mindestens zur Hälfte) ausländischen Geschäftsführung;
   
• Stiftungen und Fonds, wenn die Erträgnisse zumindest überwiegend (in OÖ mindestens zur Hälfte) Ausländern zugute kommen oder, wenn die Verwaltung ausschließlich oder überwiegend ausländischen Personen obliegt (NÖ) bzw. mindestens die Hälfte der Geschäftsführenden Organe Ausländer sind (OÖ).
   
• Vereine deren Mitglieder in der Mehrheit ausländische Personen sind (W, NÖ, OÖ) oder deren Leitungsorgan sich mehrheitlich aus Ausländern zusammensetzt (W, OÖ).

Wann erfolgt eine Gleichstellung von Ausländern mit Inländern?

Alle neun Grundverkehrsgesetze sehen eine Gleichstellung von EU-Mitgliedern sowie EWR-Mitgliedern (natürliche sowie juristische Personen) vor. Entscheidend ist jedoch, dass der Erwerbsvorgang in Ausübung einer der europarechtlichen Grundfreiheiten erfolgt. Zu diesen zählen Freizügigkeit der Arbeitnehmer, Niederlassungsfreiheit, freier Dienstleistungsverkehr, Aufenthaltsrecht und Ausübung des freien Kapitalverkehrs. Für natürliche Personen empfiehlt es sich dazu, dies im Vertragswerk gesondert festzuhalten. Bei juristischen Personen kommt es auf den satzungsmäßigen Sitz, die Hauptverwaltung oder die Hauptniederlassung an. Ursprung des Gesellschaftskapitals ist nicht relevant (Art 54 AEUV). Angehörige von Drittstaaten unterliegen grundsätzlich dem Genehmigungsverfahren. Falls jedoch bilaterale (Wirtschafts-)Abkommen mit dem jeweiligen Drittstaaten vorliegen, können auch deren Angehörige von einer Prüfung ausgenommen werden.

Welche Rechtsgeschäfte sind genehmigungspflichtig?

Ob ein Rechtsgeschäft einer Prüfung unterliegt, ist stets im Einzelfall zu überprüfen. Insbesondere sind folgende Geschäfte für Ausländer genehmigungspflichtig:

1. Unmittelbare Eigentumserwerbe (Hauptanwendungsfall) durch Kaufverträge zum Erwerb von Eigentum an Grundstücken, Baurechten, Superädifikaten (nicht in W, OÖ), persönlichen Dienstbarkeiten und
2. Mittelbare Eigentumserwerbe durch Erwerb mittels Share Deal - nicht erfasst ist der Erwerb von Vermögensanteilen an Stiftungen oder Fonds. In NÖ hat die Prüfung restriktiv zu erfolgen, da Share Deals nicht ausdrücklich im Gesetz erfasst sind. In OÖ sind Aktiengesellschaften nicht erfasst, dafür der Erwerb von Gesellschaftsanteilen an einer GmbH, juristischen Personengesellschaften des Unternehmensrechts, anderen rechtsfähigen Personengemeinschaften (OG, KG, GmbH& Co KG), oder von Genossenschaftsanteilen. In W unterliegen Share Deals keiner Prüfung.
3. Erwerb sonstiger Rechte, insbesondere (in W, OÖ: im Grundbuch einzuverleibende) Bestandrechte (Miete, Pacht) und sonstige Nutzungsrechte und Überlassungen (Prekarium, Abbauvertrag) an Liegenschaften, Fruchtnießungsrecht, Gebrauchsrecht, Dienstbarkeit der Wohnung. Pfandrechte sind grundsätzlich nicht genehmigungspflichtig (Ausnahme in OÖ).

Was sind die Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung (Verfahren)?

Grundsätzlich muss der Antragsteller entweder ein soziales, volkswirtschaftliches, kulturelles oder staatspolitisches Interesse begründen.

Je nach Bundesland kann/ können eine/ mehrere Voraussetzung/en wegfallen. Ein soziales Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn das Erwerbsobjekt der Befriedigung des persönlichen Wohnbedürfnisses der antragstellenden Person dienen soll – ergo, wenn der Antragsteller sich ein Zuhause schaffen möchte.

Ein volkswirtschaftliches Interesse ist gegeben, wenn u.a. das Erwerbsobjekt der Ansiedelung oder Erweiterung eines Betriebes dienen oder durch den Erwerb ein bestehender Betrieb erhalten werden soll.

In Wien muss die antragstellende Person begründen, ob ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse besteht.

In NÖ darf die Genehmigung nur dann erteilt werden, wenn staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden, wenn am Rechtserwerb ein (volks-)wirtschaftliches, soziales oder kulturelles Interesse besteht oder der Erwerber seinen Hauptwohnsitz seit mindestens zehn Jahren in Österreich hat.

In OÖ dürfen kulturelle oder sozialpolitische Interessen sowie die öffentliche Ordnung, Sicherheit und staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden.

Wer ist zuständig?

Für Grundverkehrsangelegenheiten betreffend ausländische Personen ist in Wien die Einwanderungsbehörde MA 35, in NÖ die NÖ Landesregierung – Abteilung Agrarrecht und in OÖ die Bezirksgrundverkehrskommission bzw dessen Vorsitzender zuständig.

Welche Unterlagen werden benötigt? Wo kann ich die Verfahrenskosten einsehen?

Insbesondere werden benötigt:

• ein Antrag auf Genehmigung (Antragsformular oder formloser Antrag je nach Behörde)
• Rechtstitel/Vertrag in Kopie
• aktueller Grundbuchsauszug
• Lageplan
• eine Reisepasskopie
• die Bekanntgabe des Verwendungszweckes des erworbenen Objektes

Beim Erwerb durch eine juristische Person sind zusätzlich ein aktueller Firmenbuchauszug, der Gesellschaftsvertrag und die Gewerbeberechtigung erforderlich. Beim Erwerb durch einen Verein ist zusätzlich ein Auszug aus dem Vereinsregister und Vereinsstatuten, ein Nachweis der Staatsangehörigkeit der Mitglieder des Leitungsorganes des Vereines und fallweise ein Einkommensnachweis vorzuweisen. Die konkreten Formulare und Kosten für das Genehmigungsverfahren können Sie den jeweiligen Websites der zuständigen Behörden entnehmen.

Welche Kosten fallen für mich an?

Am Beispiel Wien belaufen sich die Kosten für eine Genehmigung folgendermaßen:

• Verwaltungsabgabe pro antragstellender Person iHv EUR 76,30
• bzw. bei Erwerb eines Rechtes der persönlichen Dienstbarkeit (wie Wohnungsgebrauchsrecht) eine Verwaltungsabgabe pro antragstellender Person iHv EUR 47,23
• zusätzlich für die Rechtskraftklausel eine Verwaltungsgebühr iHv EUR 3,27 zzgl.
• einer Bundesgebühr iHv EUR 14,30 und
• Bundesgebühren iHv EUR 14,30 Euro für den Antrag jeder antragstellenden Person und Einlagezahl und
• für jede Beilage in Kopie pro Bogen EUR 3,90 Euro jedoch maximal 21,80 Euro

Fazit: Die Kosten belaufen sich auf ca. EUR 80 bis EUR 130, bewegen sich also im überschaubaren Rahmen.

Was ist eigentlich Bauland? Und was ist ein Freizeitwohnsitz?

Baugrundstücke sind in der Regel bebaute und unbebaute Grundstücke, die in einem von der Landesregierung genehmigten Flächenwidmungsplan als Bauland im Sinne des länderspezifischen Raumordnungsgesetzes gewidmet sind. Mit Ausnahme von Kärnten, Niederösterreich und Wien enthalten sämtliche Grundverkehrs- bzw. Raumordnungsgesetze Bestimmungen betreffend den Erwerb von Bauland zum Zwecke der Begründung eines Zweitwohnsitzes. So sieht beispielsweise § 7 Oö GVG vor, dass Rechtserwerbe zu Freizeitwohnsitzzwecken an Baugrundstücken innerhalb eines Vorbehaltsgebietes unzulässig sind. Mittels Verordnung wurden hierzu bestimmte Vorbehaltsgemeinden von der Landesregierung festgelegt.

Der Erwerb von Freizeitwohnsitzen im Vorbehaltsgebiet ist gemäß § 7Oö GVG nur ausnahmsweise möglich:

• an Grundstücken mit Widmung Zweitwohnungsgebiet;
• durch nahe Angehörige (Rechtsvorgänger muss mindestens die letzten 10 Jahre Eigentümer des Grundstücks bzw. Grundstückteils gewesen sein);
• bei Rechtserwerben deren Gegenstand während der letzten 5 Jahre ausschließlich zur Freizeitwohnsitzzwecken genutzt wurde.

Sollte ein Grundstück trotz Verbotes der Begründung eines Freizeitwohnsitzes für diese Zwecke verwendet werden, kann dem Erwerber teilweise die korrekte Nutzung mittels Bescheid aufgetragen werden. Schlimmstenfalls kann es zur Versteigerung der erworbenen Liegenschaft kommen. Darüber hinaus kann die Behörde Verwaltungsstrafen verhängen.

In OÖ bedürfen Rechtserwerbe an Baugrundstücken und sonstigen Grundstücken, bei denen der Rechtserwerb zu Wohnzwecken erfolgt und zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes in einem Vorbehaltsgebiet, jedenfalls einer Genehmigung (§ 8 Abs 2 Z 2 Öö GVG).

Möchte ein Ausländer in OÖ einen Freizeitwohnsitz im Vorbehaltsgebiet erwerben, ist der Rechtserwerb nur dann zu genehmigen, wenn die Voraussetzungen für eine erforderliche Genehmigung gemäß § 7 Oö GVG (Freizeitwohnsitze im Vorbehaltsgebiet) erfüllt sind. Dies ergibt sich aus § 8 Abs 4 Z 1 Oö GVG.

Wann entfällt die Antragsstellung (Genehmigungsfreie Rechtsgeschäfte)?

Bei allen Rechtsgeschäften, die nicht im Gesetz explizit genannt sind, entfällt die Genehmigungspflicht. Insbesondere gelten als ausgenommen:

• In Niederösterreich:
  • Gemeinsamer Erwerb von Ehegatten/ eingetragenen Partnern von denen einer österreichischer Staatsbürger ist;
  • Grunderwerb zwischen Ehegatten nach mindestens zehnjähriger Ehe/ eingetragener Partnerschaft;
  • Aufteilung des ehelichen Vermögens innerhalb von zwei Jahren nach Beendigung der Ehe bzw Aufteilung des partnerschaftlichen Gebrauchsvermögens und der partnerschaftlichen Ersparnisse innerhalb von zwei Jahren nach Auflösung oder Nichtigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
  • Grunderwerb nach §§ 13 oder 15 des Liegenschaftsteilungsgesetzes;
  • Grunderwerb von Verwandten in gerader Linie oder Geschwistern;

• in Wien:
  • Gemeinsamer Erwerb von Ehegatten/ eingetragenen Partnern von denen einer österreichischer Staatsbürger ist;
  • Erwerb von Objekten, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann, durch eine Eigentümerpartnerschaft (§ 13 WEG 2002), von denen einer österreichischer Staatsbürger ist;
  • wenn die Einräumung eines beweglichen Gutes nur gerichtlich hinterlegt wird (Superädifikat);
  • Rechtsgeschäfte von Todes wegen (Eigentumserwerb aufgrund eines Testamentes oder einer Einantwortungsurkunde);
  • Rechtsgeschäfte mit fremden Staaten/ internationalen Organisationen für Zwecke der Vertretungsbehörden dieser Staaten/ Organisationen.

Was sind die Folgen einer Versagung der Genehmigung?

Eine versagte Genehmigung gilt als rückwirkend unwirksam.

Was ist eine Negativbestätigung?

Eine Negativbestätigung ist nicht so negativ, wie sie sich anhört, eher im Gegenteil: Damit bestätigt die Grundverkehrsbehörde, dass das geplante Geschäft keine Genehmigung benötigt. Eine solche Bestätigung können jedoch nur gewisse Personen beantragen, und zwar:

• Begünstigte durch staatsvertragliche Verpflichtungen
• Beschäftigte folgender Institutionen: UNO, CDPTO, ICMPD, UNIDO, OSZE, Joined Vienna Institute, OFID- The OPEC Fund for International Development, WASSENAAR Arrangements, Europäische Patentorganisation und IAEO/IAEA
• Schweizer juristische Personen
• iranische Staatsbürger, die nicht unselbstständig erwerbstätig sind

Für Ehegatten gelten diese Sonderregelungen nicht (außer CDPTO).

Autor: HASCH & Partner Rechtsanwälte