Seit dem 1. April 2012 hat sich in Sachen Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen einiges geändert. Dies gilt auch für den Verkauf von Zweitwohnsitzen, welche seither grundsätzlich der Immobilienertragssteuer (=Immo-ESt) unterliegen. Wie hoch die Steuern tatsächlich sind und worauf Sie beim Verkauf Ihres Zweitwohnsitzes achten sollten, erfahren Sie im folgenden Beitrag!

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Seit 01.04.2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus Immobilienveräußerungen auch außerhalb der Spekulationsfrist einem festen Sondersteuersatz von derzeit 30%, der sogenannten Immobilienertragsteuer (= Immo-ESt). Die vormalige Spekulationsfrist von 10 Jahren (Verkäufe innerhalb der Frist unterlagen dem vollen Steuersatz, Verkäufe außerhalb der Frist waren steuerfrei) wurde abgeschafft.

Welche Vorgänge sind von der Immo-ESt umfasst und wie wird der Gewinn ermittelt?

Von der Immo-ESt erfasst sind nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge. Wurde das Grundstück verschenkt oder vererbt, fällt keine Immo-ESt an, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Instandsetzungsaufwendungen auf der einen Seite und dem Verkaufserlös auf der anderen Seite. 

30% Steuern oder doch nur 4,2% bzw. 18% - worauf kommt es an?

Wie hoch die Immo-ESt tatsächlich ausfällt, ist davon abhängig, ob es sich um sogenanntes Alt- oder Neuvermögen handelt.

Unter Altvermögen sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 normalerweise nicht mehr steuerverfangen waren (die zehnjährige Spekulationsfrist war bereits abgelaufen).

Bei Altvermögen beträgt die Immo-ESt nur 4,2% des Veräußerungserlöses (das ergibt sich, weil 86% als pauschale Anschaffungskosten abgezogen werden dürfen – und 14% Veräußerungserlös mal 30% Immo-ESt ergibt genau 4,2%). Wurde die Liegenschaft allerdings nach Ende 1987 umgewidmet, dürfen nur 40% als pauschale Anschaffungskosten abgezogen werden, es sind somit 18% des Gewinns zu versteuern. Wurde das Grundstück nach dem 31.3.2002 erworben, zählt es zum Neuvermögen, der Veräußerungsgewinn ist mit 30% zu versteuern.

Welche Befreiungen von der Immo-ESt gibt es?

Da seit 01.04.2012 jeder gewinnbringende Immobilienverkauf der Immo-ESt unterliegt, haben in der Praxis u.a. folgende Steuerbefreiungen von Bedeutung gewonnen: Hauptwohnsitz- sowie Herstellerbefreiung.

Hauptwohnsitzbefreiung bedeutet, dass Gewinne aus Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnung samt Grund und Boden steuerfrei sind, wenn sie dem Verkäufer als Hauptwohnsitz gedient haben (§30 Abs. 2 EStG = Einkommenssteuergesetz). Die Befreiung umfasst Gebäude, Grund und Boden bis 1.000 m².

Der Begriff Hauptwohnsitz wird in § 30 EStG 1988 nicht definiert. Gemäß § 26 Abs. 1 BAO (= Bundesabgabenordnung) hat jemand einen Wohnsitz dort, wo er eine Wohnung inne hat unter Umständen, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird. Hat der Steuerpflichtige mehrere Wohnsitze, ist der Hauptwohnsitz jener dieser Wohnsitze, zu dem die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen (Mittelpunkt der Lebensinteressen); ein Zweitwohnsitz fällt sohin nicht unter die Befreiungsbestimmung des § 30 Abs. 2 Z 1 EStG 1988.

Geprüft werden kann weiters, ob bei der Veräußerung des Zweitwohnsitzes die Herstellerbefreiung greift, im Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung ist hier aber nur das Gebäude befreit, nicht auch der Grund und Boden.

Von der Herstellerbefreiung umfasst sind Häuser, die der Verkäufer selbst hergestellt/errichtet hat, diese Befreiung soll vor allem die eigene Arbeitskraft des Steuerpflichtigen “entsteuern”. Die Befreiung gilt nur für den Errichter bzw. Hersteller selbst und ist auch bei unentgeltlichem Erwerb nicht übertragbar (z.B. Schenkung oder Erbschaft).

Was bedeutet selbst hergestellt/errichtet?

Dies bedeutet, dass man Bauherr gewesen sein muss und ein gewisses finanzielles Risiko für die Errichtung des Gebäudes getragen hat. Ein Gebäude, das zu einem Fixpreis schlüsselfertig gekauft wird, gilt nicht als selbst hergestellt/errichtet (so z.B. schlüsselfertige Fertigteilhäuser). Wenn man aber mit einzelnen beauftragten Firmen Fixpreise ausmacht, ist das nicht schädlich. Um allerdings den Bauherrenbegriff des § 30 Abs 2 Z 2 EStG zu erfüllen, muss es dem Verkäufer als Bauherrn obliegen, das zu errichtende Haus zu planen und zu gestalten. Selbst hergestellt/errichtet heißt auch, dass die Baumaßnahmen auch wirklich als „Hausbau“ angesehen werden und nicht etwa als Haussanierung. Steuerlich begünstigt wird immer nur die erstmalige Errichtung eines Gebäudes. Wenn ein verwendbares Haus gekauft und umgebaut wird, ist das keine erstmalige Errichtung eines Gebäudes. Wenn ein noch nicht benutzbarer Rohbau gekauft und fertiggestellt wird, spricht man schon von einem selbst hergestellten Gebäude. Voraussetzung ist aber, dass die Fertigstellungskosten höher sind als der Kaufpreis des Rohbaus.

Die Herstellerbefreiung setzt weiters voraus, dass das errichtete Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften – auch nicht kurzfristig - genutzt worden ist, d.h.: Eine auch nur kurzfristige Vermietung des Zweitwohnsitzes (z.B. als Ferienwohnung) schließt die Herstellerbefreiung aus.

Wie wird die Immo-ESt an das Finanzamt abgeführt?

Die Berechnung der Steuerlast und die Abfuhr der Immo-ESt erfolgt bei privaten Verkäufen wie bei der Grunderwerbsteuer prinzipiell durch den Notar oder Rechtsanwalt, der mit dem Verkauf betraut ist. Es handelt sich hier um eine Endbesteuerung, sodass die Einkünfte aus dem Verkauf nicht mehr in die Steuererklärung aufgenommen werden müssen. 

Wird die Steuer nicht durch den Parteienvertreter entrichtet, ist der Verkäufer selbst dazu verpflichtet, eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30% der jeweiligen Bemessungsgrundlage an das Finanzamt zu entrichten. Diese wird am 15. des auf den Zufluss des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats fällig.

Kann es günstiger sein, doch freiwillig eine Steuererklärung abzugeben?

Eine freiwillige Aufnahme in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30% (sogenannte Veranlagungsoption) kann dann vorteilhaft sein, wenn z.B. aus einer anderen Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt und dieser über die Steuererklärung mit dem Veräußerungsgewinn ausgeglichen werden bzw. eine fehlerhafte Berechnung richtigstellen soll (z.B. Instandsetzungskosten wurden noch nicht berücksichtigt). 

Abgesehen von der Veranlagungsoption, bei welcher der besondere Steuersatz erhalten bleibt, ist aber auch eine Veranlagung zum regulären Steuertarif (sogenannte Regelbesteuerungsoption) möglich und dann sinnvoll, wenn der Tarifsteuersatz weniger als 30% beträgt.

Welche Steuern könnten für den Verkäufer noch anfallen?

Eine weitere Steuer, die neben der Immo-ESt anfällt, ist die Grunderwerbsteuer. Diese wird jedoch üblicherweise vom Erwerber der Immobilie getragen, allerdings darf nicht vergessen werden, dass Steuerschuldner alle am Erwerb beteiligten Personen sind, also auch der Verkäufer. Ebenfalls zu prüfen ist, ob allfällige Vorsteuerkorrekturen durchzuführen sind oder es vielleicht vorteilhaft ist, die Liegenschaft mit Umsatzsteuer zu verkaufen (z.B. bei Vorsorgewohnungen).

Es zeigt sich: Beim Verkauf einer Immobilie ist so einiges zu beachten!
Gerne unterstützen Sie die Experten von NWT für eine einwandfreie steuerliche Abwicklung.

Mag. Cornelius Necas © VOGUS

Autor: NWT Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung GmbH